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平陽縣人民政府辦公室文件 平政辦〔2022〕114號 平陽縣人民政府辦公室 關于印發(fā)深化工業(yè)用地有機更新 加快產業(yè)發(fā)展能級提升的實施意見 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府直屬各單位： 為進一步提高土地資源節(jié)約集約利用水平，促進工業(yè)經濟高質量發(fā)展，根據《浙江省人民政府關于印發(fā)浙江省新一輪制造業(yè)“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”攻堅行動方案（2021-2023年）的通知》（浙政發(fā)〔2021〕31號）、《溫州市老舊工業(yè)區(qū)改造提升三年行動方案（2022-2024年）》等文件精神，經縣政府同意，現就全面推進工業(yè)用地有機更新提出如下意見： 一、指導思想 以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，嚴格落實黨中央、國務院、省委、省政府和自然資源部等關于節(jié)約集約用地、“畝產倍增”等重要決策部署，對標對表打造全球印包裝備產業(yè)新高地、長三角新材料先進制造基地、浙南新智造集聚地要求，堅定不移推進低效工業(yè)企業(yè)整治，加快實施老舊工業(yè)區(qū)塊提質增效，為高水平建設共同富裕26縣排頭兵提供有力支撐。 二、基本原則 1.堅持政府主導與企業(yè)參與的原則。建立健全政府主導、部門協同、各方參與的工作機制，以連片改造為主、企業(yè)自主改造為輔的方式，探索形式多樣的更新方式。在符合一定條件和統(tǒng)一規(guī)劃前提下，允許土地權利人、國有經濟組織或其他符合條件的市場主體參與工業(yè)用地有機更新，充分調動社會各方的積極性。 2.堅持規(guī)劃引領與穩(wěn)步推進的原則。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）按照現行國土空間規(guī)劃、三線一單等要求，結合產業(yè)基礎再造和產業(yè)鏈提升，對老舊工業(yè)區(qū)采取統(tǒng)一規(guī)劃、滾動開發(fā)、分片分期實施的方式，高標準編制工業(yè)用地有機更新規(guī)劃，明確老舊工業(yè)區(qū)有機更新的區(qū)域范圍、規(guī)劃布局、更新方式、開發(fā)舉措、技術指標等。 3.堅持用地性質不變與產業(yè)升級的原則。保持工業(yè)用地性質不變的前提下，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）結合區(qū)域產業(yè)優(yōu)勢，聚焦“3+X”產業(yè)鏈，統(tǒng)籌考慮產業(yè)布局、環(huán)境容量、企業(yè)現狀等因素，重點培育形成2-3個細分主導產業(yè)。老舊工業(yè)區(qū)改造提升后騰出的空間要重點承載龍頭企業(yè)產能配套、成長型企業(yè)發(fā)展和產業(yè)強鏈補鏈，著力打造產業(yè)集聚、定位鮮明、配套完善、功能完備的特色產業(yè)園區(qū)，不斷提升園區(qū)產業(yè)集中度和辨識度。 三、管理流程 （一）方案編制聯審。連片改造項目，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)編制連片改造區(qū)塊實施方案，提交平陽縣老舊工業(yè)區(qū)改造提升工作領導小組（以下簡稱：領導小組）辦公室；企業(yè)自主改造（聯合改造）項目，由企業(yè)編制改造項目實施方案經屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)初審后提交領導小組辦公室。領導小組辦公室組織縣發(fā)改、自然資源和規(guī)劃、住建、生態(tài)環(huán)境、財政、科技等相關職能部門對項目相關監(jiān)管指標、規(guī)劃條件調整、產業(yè)規(guī)劃、項目的必要性和可行性進行論證。經評審通過后列入平陽縣老舊工業(yè)區(qū)更新改造項目庫，落實推進措施，享受本意見相關政策。 （二）項目建設審批。老舊工業(yè)區(qū)有機更新項目經領導小組辦公室批準同意后，企業(yè)依據批復意見辦理項目備案、規(guī)劃、用地、建設許可審批。 （三）入駐企業(yè)評審。連片改造區(qū)塊內“退二優(yōu)二”、企業(yè)自主改造、招引入駐項目需符合各鎮(zhèn)產業(yè)導向以及二次開發(fā)“標準地”要求。更新改造及入駐項目經領導小組辦公室評審通過后，企業(yè)需與屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂項目投資合同，在合同中明確產業(yè)定位、投資強度、畝均銷售收入、畝均稅收及違約責任等方面的內容，并同步納入工業(yè)項目全生命周期管理。 （四）項目履約管理。各監(jiān)管主體根據約定指標進行全過程跟蹤監(jiān)管，對未能按投資合同約定進行履約，或履約不到位的企業(yè)，按合同規(guī)定承擔違約責任，保障工業(yè)用地導入產業(yè)質量。 四、政策舉措 （一）簡化項目審批。 1.簡化遺留問題處置。按照“依法依規(guī)、尊重歷史、實事求是、分類解決、妥善確權、為民利民”的原則，對合法工業(yè)用地范圍內有機更新項目存在原有項目手續(xù)不完善、違章搭建等歷史遺留問題的，在提交整改方案并承諾整改到位的前提下，相關職能部門進一步簡化處置程序、優(yōu)化處置方式，待相關問題整改到位后允許企業(yè)實施老舊工業(yè)區(qū)改造。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局、縣“三改一拆”辦；帶*號為牽頭部門，下同） 2.試行容缺受理審批。對于目前規(guī)劃尚未調整、下步明確調整的有機更新項目，實施項目模擬審批。對于規(guī)劃建設條件明確的有機更新項目鼓勵實行帶方案出讓，推動“交地即開工”。有機更新項目不符合控制性詳細規(guī)劃要求，但符合上位規(guī)劃或雖不符合但可通過依法編制相關調整、平衡、解控方案的，經領導小組會審同意，試行容缺受理審批，對相關責任單位辦理手續(xù)等行為按照《縣委辦公室 縣政府辦公室關于印發(fā)<平陽縣改革創(chuàng)新容錯免責實施辦法（試行）> 的通知》（平委辦〔2018〕25號）文件精神予以容錯免責。（責任單位：*縣政務服務中心、縣紀委縣監(jiān)委機關、縣發(fā)改局、縣經信局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局） （二）鼓勵連片改造。 3.統(tǒng)籌擴容空間利用。企業(yè)利用現有土地、廠房進行工業(yè)用地改造提升，在滿足自身生產需求后，針對多余部分廠房，鼓勵屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過回購、合作包租、定制租賃等形式，統(tǒng)籌一定比例的產業(yè)空間，用于引培產業(yè)鏈上下游優(yōu)質企業(yè)。1.政府回購，經批準實施改造提高容積率的，在《回購協議》中約定提高容積率后新增產業(yè)空間一定比例（具體比例由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)確定）由政府回購。2.合作包租，經批準實施改造提高容積率的，在《租賃權移交協議》中約定提高容積率后新增產業(yè)空間一定比例（具體比例由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)確定）由政府統(tǒng)一安排租賃，租賃價格可參考整租評估價，租賃期限不低于10年，租賃所得由企業(yè)享有。3.定制租賃，特殊地塊經批準實施改造提高容積率的，企業(yè)需按政府擬定的建筑方案進行改造，在《返租協議》中約定產業(yè)空間以簽約時整租評估價租賃給政府，一般返租期限不低于10年。（責任單位：*縣經信局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局、縣國資辦） 4.推進零星土地整合歸宗開發(fā)。鼓勵相鄰企業(yè)跨宗地實施整合更新，對有機更新過程中涉及的無法獨立開發(fā)建設的零星新增建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），在符合相關規(guī)劃的前提下，經項目準入取得供地手續(xù)后可與鄰宗土地并宗開發(fā)。涉及新增建設用地指標的，縣政府在年度建設用地指標中予以保障；涉及零星永久基本農田的可參照全域土地綜合整治與生態(tài)修復工程永久基本農田布局調整有關規(guī)定辦理。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局） 5.支持企業(yè)聯合連片改造。在屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭主導下，對符合規(guī)劃、權屬清晰、企業(yè)自愿、價值相當的情況下，支持聯合體項目用地之間進行空間位置互換或整合實施連片改造開發(fā)，開發(fā)完成后允許按原土地使用權比例以定量不定位辦理產權分割。對并宗開發(fā)及連片改造地塊，涉及土地出讓終止期限不一致的，可按其中出讓終止期限最遲的地塊為準，按現行出讓指導價補繳土地出讓金后重新確定出讓終止期限。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局） （三）放寬規(guī)劃條件。 6.突破發(fā)展限制。引導企業(yè)向“上”要空間，制定“工業(yè)上樓”產業(yè)導向目錄，出臺“高容積率、高稅收、低地價”的獎勵政策，對有條件區(qū)塊探索建設“垂直工廠”和“空中園區(qū)”。細化“工業(yè)上樓”建筑設計指南，明確平面設計、層高承重、減振隔振、垂直交通、貨梯、吊井等指標參數，確保集約安全有序；改造主體要根據入駐企業(yè)工藝、流程需求，對工業(yè)生產用房的層高、寬度、承重等進行個性化定制建設，確因工藝、流程的需求經論證后可適當放寬局部建筑的高度和層高要求，具體標準按國家規(guī)定執(zhí)行。（責任單位：*縣經信局、*縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局、縣應急管理局、縣消防救援大隊）對經批準實施的更新改造項目，在符合相關技術規(guī)范的前提下，容積率下限一般不低于2.0，上限不設，國有公司開發(fā)項目試點探索3.5以上容積率。對規(guī)劃中用地性質已調作“非工”的存量工業(yè)用地，在不涉及公共設施或基礎設施且近五年內未被列入拆遷改造計劃的，經領導小組批準后允許企業(yè)進行有機更新。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、縣經信局） 7.放寬建筑密度高度。在編制工業(yè)用地有機更新規(guī)劃時，放寬對建筑密度、建筑高度和綠地率的要求。在符合國家相關法律法規(guī)的前提下，建筑密度放寬至70%，建筑高度放寬至50米，綠地率下限控制在5%，確需突破的由領導小組聯審會議論證通過。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局、縣消防救援大隊） 8.完善用地功能配套。鼓勵同一工業(yè)園區(qū)內或相鄰企業(yè)的自建配套設施共建共享。支持利用產業(yè)園區(qū)配套用地發(fā)展保障性租賃住房，對符合相關規(guī)定的工業(yè)企業(yè)，要簡化審批程序、優(yōu)化工作流程，允許配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高到30%，提高部分用于建設宿舍型保障性租賃住房。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、縣經信局、縣住建局） （四）優(yōu)化要素配置。 9.允許工業(yè)用地有條件分割轉讓。對符合規(guī)劃功能要求且連片改造面積在20畝以上的老舊工業(yè)用地，在改造完成驗收通過后，允許企業(yè)在滿足自用基礎上，將多余部分在符合分宗條件的情況下進行宗地分割轉讓，引入產業(yè)鏈上下游優(yōu)質企業(yè)；分割后自用地塊及轉讓地塊不得改變項目功能用途，均應具備獨立分宗條件、獨立使用功能且能滿足消防、安全、環(huán)保以及形成交通道路閉環(huán)等要求的，分割單元土地面積一般不小于10畝（確因宗地實際情況需調整最小面積、分割面積的由領導小組牽頭論證通過）；涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務；工業(yè)用地項目配建的行政辦公及生活服務設施占用的建設用地不得與整宗地分割轉讓。地塊改建方案和分割轉讓方案須事先經領導小組批準同意，并按照市場評估價補繳土地出讓金；受讓企業(yè)產業(yè)類型必須符合我縣產業(yè)導向要求且原則上須為規(guī)上企業(yè)，并參照“標準地”制度相關要求與屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂《投資合同》；領導小組審批分割轉讓方案時，應對原已簽訂的《投資合同》的履約情況進行評估和相應處置。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、*縣經信局） 10.支持產業(yè)用房分割轉讓。對符合規(guī)劃功能要求且改造面積20畝以上、改造擴容后容積率2.0以上的工業(yè)用地，在改造完成驗收通過后，允許企業(yè)在滿足自用基礎上，將容積率超出2.0部分的工業(yè)廠房，以層或幢為單位且最小分割單元不小于3000平方米進行分割轉讓（非生產性用房單獨不得分割、分割轉讓或抵押），引入產業(yè)鏈上下游優(yōu)質企業(yè)（確因廠房實際情況需調整面積、容積率、最小分割單元的由領導小組牽頭論證通過）；分割單元不得改變項目功能用途，具備獨立使用條件且滿足消防、安全、環(huán)保及獨立使用交通要求。廠房分割轉讓方案須經領導小組批準同意，并按照不低于市場評估價補繳土地出讓金，受讓企業(yè)產業(yè)類型必須符合我縣產業(yè)導向要求且原則上須為規(guī)上企業(yè)，并參照“標準地”制度相關要求與屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂項目投資合同；領導小組審批分割轉讓方案時，應對原已簽訂的《項目投資合同》的履約情況進行評估和相應處置。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、*縣經信局、縣住建局）國有企業(yè)實施的工業(yè)綜合體項目采用“先租后讓”“價稅聯動”的方式，完成合同約定指標的，轉讓價格可按照租賃期起始年度的市場評估價確定。（責任單位：*縣國資辦、縣經信局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局） 11.延長工業(yè)土地使用年限。鼓勵實施土地使用年限續(xù)期差別化政策，對符合規(guī)劃的改造地塊，在再開發(fā)提升改造過程中涉及土地使用年限延長續(xù)期的，可根據使用權主體畝均效益綜合評價、產業(yè)類型等綜合情況采用差別化處置方式和差別化地價，但不得突破國家規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、縣經信局、縣住建局） 12.深化實施差別化政策。開展以畝均效益評價為基礎的各類資源要素差別化配置措施，有機更新改造企業(yè)在改造建設期內免于執(zhí)行懲罰性差別化政策。（責任單位：*縣畝均辦、縣自然資源和規(guī)劃局） （五）財稅金融支持。 13.鼓勵先試先行。為激發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)改革創(chuàng)新活力，從全縣上一年土地出讓收入中提取1%的“騰籠換鳥”專項經費，為推進老舊工業(yè)區(qū)改造提升提供財力支撐。對連片拆改力度大的試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)給予資金補助，按照現行財政分擔體制，對連片拆改100畝（含）-200畝、200畝（含）-300畝、300畝（含）以上，分別按實際拆改面積獎勵屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)1000萬元、2000萬元、3000萬元；改造項目土地平整并經領導小組現場勘驗后撥付50%補助，工程竣工驗收后再撥付50%補助。對政府征收村級集體土地或村級集體土地轉為國有土地交政府收儲改造的，探索建立村級集體參與地方綜合貢獻度分成等長效機制。（責任單位：*縣財政局、縣稅務局） 14.提高財政獎補。對連片拆改面積100畝以上的更新改造項目，在項目首期工程竣工驗收后3年內，對成效突出的改造主體實行連續(xù)三年財政扶持政策。在扶持期間，連片改造區(qū)內企業(yè)新增地方綜合貢獻度（以更新改造前三年平均數為基數）作為扶持資金獎勵給屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（其中第一年給予新增地方綜合貢獻度90%、第二年給予新增地方綜合貢獻度80%、第三年給予新增地方綜合貢獻度50%作為扶持資金），專項用于企業(yè)培育與發(fā)展。（責任單位：*縣財政局、縣稅務局、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)<開發(fā)區(qū)>） 15.降低改造成本。老舊工業(yè)區(qū)更新改造過程中，協議收回后仍按工業(yè)用地重新出讓的土地出讓收入，在出讓結算金中，除上級規(guī)定需計提的之外，將土地凈收益及改造提升過程中企業(yè)涉及的契稅、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等地方所得部分，獎勵給屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)用于支持老舊工業(yè)區(qū)改造。（責任單位：*縣財政局、縣稅務局） 16.降低融資成本。鼓勵金融機構對老舊工業(yè)區(qū)改造提升項目給予信貸支持，加快產品創(chuàng)新，引導銀行機構給予額度高、利率低、期限長的貸款支持。推廣“入園貸”等產品，加強服務創(chuàng)新，通過在建工程抵押及余額抵押等多種方式，為園區(qū)建設、入園企業(yè)管理提供一攬子服務，保證開工、抵押、現售滾動開發(fā)的資金需求。（責任單位：*縣金融工作服務中心、人行平陽支行、縣自然資源和規(guī)劃局）屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)要通過發(fā)行專項債、建立收儲專項資金、融資擔保、貼息、增資擴產貸、風險補償等方式，加大低效工業(yè)用地收儲和盤活力度。（責任單位：*縣財政局、縣發(fā)改局、縣金融工作服務中心） 17.鼓勵第三方運營。發(fā)揮市場主體和政策撬動作用，探索“零運營費用、爭獎勵資金、享績效分成”的共建運營模式，鼓勵優(yōu)質運營商整租產業(yè)空間，打造總部樓宇、小微園、孵化器、眾創(chuàng)空間等載體，對完成運營目標、年度任務、績效考核的，要給予資金獎勵、提升運營積極性。（責任單位：*縣經信局、縣科技局） 18.改革補償方式。制定拆遷補償指引和標準，鼓勵以貨幣補償、功能置換等方式補償，合理降低貨幣補償比，降低老舊工業(yè)區(qū)改造提升拆遷補償資金成本。（責任單位：*縣住建局）引導通過將補償款置換為股權、基金份額、信托份額等方式，實現補償款延時支付，減少即時支付壓力，將補償款回流項目投資。（責任單位：*縣金融工作服務中心）對優(yōu)質工業(yè)企業(yè)用置換的方式為企業(yè)重新安排工業(yè)用地，經項目準入后以“標準地”方式出讓；對無生產經營類的純出租企業(yè)及其他依法關停淘汰類企業(yè)，原則上不再重新供地，如有供地一律納入審計。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局、縣住建局） （六）激勵存量盤活。 19.支持存量用地挖潛增效。對于符合規(guī)劃不改變用途的企業(yè)自用工業(yè)用地提高容積率的，不再增收土地價款。鼓勵企業(yè)投資建設四層以上高標準廠房，對實施后畝均稅收、全員勞動生產率提升明顯的，按照空間換地項目予以補助。（責任單位：*縣經信局、縣自然資源和規(guī)劃局） 20.存量盤活指標獎勵。建立存量工業(yè)用地盤活與新增建設用地指標“增存掛鉤”機制，按存量與增量5:1比例獎勵鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增工業(yè)用地指標。對存量連片改造成效好、集約用地效率高的項目，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)收回有明確產權人的國有建設用地使用權并重新辦理土地供應手續(xù)的國有存量建設用地，按上級部門核撥對應的用地獎勵指標全額下撥給所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)；所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)無法使用的，由縣里統(tǒng)籌安排鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間有償流轉。（責任單位：*縣自然資源和規(guī)劃局） 五、附則 （一）各實施主體要對老舊工業(yè)區(qū)有機更新項目的有關審批材料的真實性、合法性負責。對任何采取欺騙、隱瞞手段騙取審核同意，將不符合條件的項目納入本意見范圍辦理的，撤銷相應權證，并追究相關人員責任。 （二）本意見自2023年1月1日起施行，有效期3年。 附件：平陽縣老舊工業(yè)區(qū)和低效工業(yè)用地（廠房） 認定標準 平陽縣人民政府辦公室 2022年12月1日 （此件公開發(fā)布） 附件 平陽縣老舊工業(yè)區(qū)和低效工業(yè)用地（廠房）認定標準 一、老舊工業(yè)區(qū):連片面積原則上不少于50畝且利用效率偏低、產出效益偏低的老舊工業(yè)區(qū)塊。 二、低效工業(yè)用地: 對土地利用不充分、產出效益低效的工業(yè)用地。具體認定標準如下: 1.實際開發(fā)建設容積率未達到合同約定，及容積率低于1.5; 2.土地開發(fā)建設面積比例不足70%，或未開發(fā)建設用地面積在10畝以上; 3.廠房竣工、閑置狀態(tài)1年以上; 4.畝均稅收低于8萬元（如存在出租企業(yè)未經屬地政府備案審核，不得計入地塊畝均稅收）。 三、低效工業(yè)廠房: 竣工后空置、未經備案出租和改變用地的工業(yè)廠房。具體認定標準如下: 1.廠房空置1年以上且面積在500平方米以上的; 2.廠房用于出租但未經屬地備案審核; 3.未經屬地政府批準擅自改變廠房用途（工改商、工改居）,或者經過批準但超期使用的。 抄送：縣委各部門，縣人大常委會、縣政協辦公室，縣人武部，縣法院，縣檢察院，各人民團體。 平陽縣人民政府辦公室 2022年12月1日印發(fā)
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